回教VS传统房贷

P逸生活

发布时间:06-26 09:44

政府最近不断推广回教金融产品,当中,回教房贷便是其中一项银行机构力推的房贷配套,到底传统贷款和回教贷款,两者间有何差异?

非回教徒能不能用回教房贷?当中的利弊又是什幺?


《》专访了专业借贷网站Loanstreet.com董事经理林主恩,和大家逐一分析。

回教房贷 奖掖丰好处多

相信很多人都知道,本地的房贷目前主要分为两大类型,也就是传统(Conventional)房贷和回教(Islamic)房贷。

传统房贷,是很多人已经认识,而且正使用着的房贷;但回教房贷却是近年来较为流行的融资产品,并非人人都了解。

究竟分别何在?哪种比较优越?


Loanstreet.com董事经理林主恩表示,传统房贷是贷款以利息计算,有能力的人可以提早偿清,从而节约利息开支。

“回教房贷因市场对这名称的误解,许多非回教徒基于其名称,多数都不会考虑。”

但他说,政府近年来非常鼓励国人采用回教房贷,甚至为采用回教房贷的人提供很多奖掖。

据林主恩,基本上,鉴于回教不允许征收利息,银行会以一个固定利率来计算和加入贷款本金。

比如若固定利率为10%,贷款30年,银行会将30年的总利息加入本金,将一个贷款总额列入贷款合约内。

传统或回教要如何选?林主恩认为,必须对比产品的特点。

和传统房贷相似

至于该如何选择传统房贷和回教房贷,林主恩则表示:“由于市面上的传统和回教房贷产品很相似,我们建议对比这些产品的特点,找寻和选择提供好处最多的产品。”

他披露,一些银行的传统房贷配套,是需支付退出罚款(exit penalty),回教房贷配套则没有,目的是要吸引更多人。

“不过,并非所有银行都如此,也并不是所有回教房屋贷款都没有征收退出罚款,这依相关银行如何拟定有关贷款配套而定。”

据了解,一些不积极推广回教房贷的银行,传统房贷配套可能比回教房贷好。

提早还清有回扣

林主恩指出,大约3、4年前,即市场刚开始提供回教房贷初期,他并不鼓励人们使用此类房贷。

但目前,其看法已经改变,因回教房贷与传统房贷已不再有太大差别,而这是很多人都不知道的部分!

“以上述例子来说,或许很多人认为,30年总贷款额为120万令吉,若提早偿清房贷,他们就必须以120万令吉向银行购买这50万令吉的房子。”

表面上,即使提早偿清贷款,借贷者确实需要支付120万令吉。

“但银行将根据传统房贷方式计算后,给予借贷者回扣,后者只需支付扣除回扣后的款额。”

未必没有锁定期

林主恩指出,很多人都误解,认为回教房贷没有锁定期(lock-in period)。

他直指,这想法并不正确。这都是依银行如何包装它们的房贷配套而定。

“部分回教房贷没有锁定期,部分则有锁定期。即使是传统房贷,情况也一样。”

所谓锁定期,就是借贷者在银行指定的期限后才能够取消贷款,锁定期期间偿清贷款将需支付所规定的罚款。

轻松贷款免费咨询

担任行销董事的洪德润透露,Loanstreet对市场上的银行贷款产品做了许多调查和研发工作,以便设立一个能够协助借贷者的网站。

“我们将公司的标语定为‘轻松贷款’,旨在帮助人们解决产业贷款事宜,尤其是首次购屋者。

“比如透过Loanstreet网站的wizard,人们可以比较市场上多类贷款产品。因此,除了提供协助,我们也有意教育产业买家挑选最合适的贷款。”

扮演中介联系买家银行

简言之,Loanstreet可谓扮演中介的角色,联系产业买家和银行,为双方提供最佳便利。

产业买家们能够轻易寻获最适合他们的贷款,银行则可在最短时间寻获合格客户。

“而且重点是,我们给予客户的服务与协助,都是免费的!”

Loanstreet连接买家银行

Loanstreet是聚集本地最新贷款资讯的网站(http://loanstreet.com.my),提供产业买家和投资者贷款相关资料及咨询服务。

这个专业借贷网站源自于创办人林主恩4年前急于协助家人找房子和面对找寻房贷资料相关问题时,萌生的想法。

林主恩坦言,当时由于白天需要工作,没有时间去了解房贷事宜,让他备感压力。

“我们属于X和Y世代,自然会上网找寻房贷相关资料,惟当时我浏览的网站,都无法提供充足协助。”

这让当时的他有了一个想法,也就是如果市场上设有一种能够全面协助人解决房贷事宜的网站和服务,那该多好!从消费者的角度,他了解这是一个非常合理的想法。

转行学贷款方案为了探讨银行是否会接受此类服务,于是他决定转至企业银行方案供应商eBworx上班。

“工作了一段时间,我了解到这类服务对消费者和银行来说,都具备一定的意义。大约在2010年4月份,我向洪德润提出了这想法。”

2人最终有了共识,决定合力设立一个联系有意借贷者和银行的网站,而经过大约2年的筹备,Loanstreet于2012年8月正式推介。

银行回教房贷2方式

银行购下房屋,再卖给借贷者

例子:借贷者欲贷款30年购买市值50万令吉房子,银行经过计算和加入总利息后,30年的总贷款额为120万令吉。因此,银行将以50万令吉购下该房子,再以120万令吉售卖给借贷者,让后者在30年内摊还这120万令吉。若银行用来计算这30年贷款利息的基本融资率(BFR)高于市场利率,银行会将多出的有效利率以回扣方式回退给借贷者。

合伙方式(Diminishing Musharakah):出租模式

银行会与借贷者签署一项联合协议,拟定双方对房子的持有权,每月再向借贷者收取“租金”,也就是每月需缴付的分期贷款额。银行和借贷者在该房子的持有权会随着时间转变而调整,比如在贷款初期,银行和借贷者的持有权分别为90%和10%,之后则转为85%和15%;这犹如双方联营拥有该房子。

回教房贷利弊

好处

◎迟供款无罚款

根据固定利率计算,若延迟支付,银行不会征收额外利息。当然,银行会以一些收费如延期偿还罚款来避免借贷者不定期支付贷款。

◎掌握供款总额

符合回教教义,贷款合约上已清楚计算好及列明,借贷者必须承担的所有供款总额。

◎全程固定利率

借贷时已阐明利率顶限,即使国行上修利率,借贷者不会受影响,无需支付更高贷款额。

◎银行分摊风险

若采纳由联合协议支撑的“合伙方式”,由于银行和借贷者各有一定的持有权,若购买的房子出现任何问题(如被搁置、遭天灾毁坏),银行也必须承担一定的亏损,这表示银行与借贷者一起承担风险。无论如何,目前似乎还未出现类似情况。

◎政府提供奖掖

法律文件的印花税享有20%折扣,但此奖掖仅旨在抵消传统房贷印花税的成本差别。

◎享印花税优惠

如果进行再融资(refinance),即从传统房贷转为回教房贷,未偿还贷款额可享有100%免缴印花税;即如果未偿还贷款额为50万令吉,而再融资后借贷者欲借贷70万令吉,他只需为额外20万令吉支付印花税。

坏处

◎须签3协议

必须签署至少3项协议,如购买协议、脱售协议和收费协议。

◎账单较混淆

银行账单不够直接,较难了解。



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